Wie die Stadtentwicklung den Immobilienwert verändert
Die Immobilienmärkte boomen und die Preise erleben ein neuerliches All-Time-High. Dieser Umstand veranlasst immer mehr private Immobilienbesitzer an den Verkauf ihrer Liegenschaften zu denken. Doch wissen viele nicht, welchen Wert ihre Immobilie hat und laufen Gefahr, zu billig zu verkaufen, oder im Umkehrschluss, zu teuer zu kaufen.
„Die klassischen Parameter für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie, wie z.B. die Bausubstanz, Lage, Anbindung an den öffentlichen Verkehr etc., orientieren sich an der Gegenwart“, erklärt Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien im Rahmen eines Pressegespräches. Immobilien unterliegen dynamischen Prozessen, daher macht es einen großen Unterschied, wenn auch ihr zukünftiges Potenzial berücksichtigt wird. Inwieweit etwa Zwischengeschoße, Anbauten, Umwidmungen und Ähnliches vorgenommen werden können. Ein zusätzlicher Hebel, gerade in dynamisch wachsenden Städten wie Wien, liegt bei Stadtentwicklung und Raumplanung. „Wenn diese beiden Faktoren abgebildet werden, sind deutlich höhere Werte zu erzielen“, unterstreicht der Investmentexperte.
Wien wächst zu unterschiedlich
„Wien wächst, jedoch nicht alle Teile profitieren davon gleichermaßen. Während es mancherorts boomt, prägen immer häufiger auch Leerstände, besonders in den innerstädtischen Lagen, das Stadtbild. Diese Entwicklung wird durch den Onlinehandel noch beschleunigt. Grund genug für die Stadt Wien, dem entgegen zu wirken“, gibt Christof Schremmer, ÖIR (Österreichisches Institut für Raumplanung), erste Einblicke in das noch unveröffentlichte Fachkonzept STEP „Mittelpunkte des städtischen Lebens – Polyzentrales Wien“, an dem der Experte mitgewirkt hat.
Wien wird Stadt der kurzen Wege
Zielsetzung des STEP-Fachkonzeptes ist, die Attraktivität der Geschäftsstraßen zu sichern und in den neuen Stadtteilen Wiens lebendige Zentren zu schaffen. Die Verkaufsflächen beispielsweise sind zwischen 2006 und 2014 in den peripheren Lagen um ein Drittel gewachsen, stagnieren hingegen in den klassischen Einkaufsstraßen. „Die Kernbereichszone in der Stadt wird mit dem neuen Fachkonzept 2025 gestärkt. In den städtischen Lagen soll beispielsweise der Bestand erneuert und durch Gestaltungsmaßnahmen – etwa im öffentlichen Raum – attraktiver werden. Für dezentrale Einkaufszentren oder Fachmarktzentren sind klare Beschränkungen geplant. Ohne gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr geht künftig gar nichts mehr“, bringt es der Stadtplanungsexperte auf den Punkt.
Bevölkerungswachstum Wien
Die Herausforderungen aufgrund des Wachstums der Stadt werden weiterhin bestehen. Bis 2044 wird ein Bevölkerungszuwachs von rund 20 Prozent erwartet. Für die Bezirke 10, 11 und 20 bis 22 wird sogar ein Wachstum von bis zu 27 Prozent vorausgesagt. Die extremen Preisentwicklungen für Wohnen hat auch bis ins Umland durchgeschlagen, was den so genannten Suburbanisierungstrend verstärkt hat. „Der Schlüsselfaktor für eine funktionierende und attraktive bauliche Entwicklung der Stadt, auf den hinkünftig gesetzt wird, ist die Grundstücksmobilisierung“, meint Christof Schremmer.
Auswirkungen auf Immobilienwirtschaft
„Anhand der zukünftigen Entwicklung Wiens kann man erahnen, in welchem dynamischen Umfeld sich Immobilien vielfach befinden“, berichtet Jakobus Schlager, Leiter der Akquisition bei Arnold Immobilien. Die Immobilienbewertung versucht, den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag zu ermitteln. Jedoch fällt dieser ermittelte Wert meist geringer aus als der reale Marktpreis. Per Definition gelten Immobilien als „unbeweglich“. „Fließt bei der Immobilienbewertung das Know-how der Stadtentwicklung wie etwa bei Arnold Immobilien mit ein, macht das einen deutlichen Unterschied.“
„Ein weiterer wichtiger Aspekt steckt vielfach im Gebäude selbst, inwieweit eine Liegenschaft beispielsweise in eine andere Nutzung umgewandelt werden kann“, erklärt der studierte Architekt. Manchmal kann ein Hotel in ein Wohngebäude umgewandelt oder ein altes Bankgebäude zu einem Hotel entwickelt werden. Wenn sich beide Liegenschaften in Wien oder in einer anderen boomenden Region befinden, so lässt das den deutlichen Wertunterschied erahnen
Auch in den ländlichen Räumen können Liegenschaften ungeahntes Potenzial entfalten, wenn etwa ältere Fachmärkte in ein Logistiklager für den boomenden Onlinehandel umgenutzt werden.
Arnold Immobilien versucht diese Veränderungen in und um die Immobilie mit ihrem Konzept der „Dynamischen Liegenschaftsbewertung“ möglichst umfassend abzubilden. „Dafür haben wir die Kompetenz und die Augen und Ohren für unsere Kunden am Markt, um den wahren maximalen Wert einer Liegenschaft zu erzielen“, erklärt Schlager.
